Québec

Le marché immobilier au Québec: Atterrissage en douceur

Depuis la fin de l'an dernier, quelques analyses produites par des organisations, notamment l’OCDE, la Banque mondiale, et des maisons de notation telle Fitch Ratings, suscitent une certaine inquiétude quant à l’évolution du marché au Canada. Ces constats sont-ils applicables au Québec ? Assistons-nous à un mouvement baissier du marché immobilier ?

Somme toute, le marché immobilier canadien a connu une nouvelle année faste en 2013, mais cette tendance a peu de chances de se poursuivre en 2014, particulièrement au Québec; les indicateurs récents montrent en effet que les trois grands marchés de la province, Montréal, Québec et Gatineau, deviennent plus difficiles, tandis que de nouveaux records sont atteints à Vancouver, Toronto et Edmonton.

La firme Royal LePage annonçait, le 9 janvier dernier, que l’activité avait baissé dans la grande région de Montréal pour tous les types de propriétés lors du dernier trimestre de 2013. De 2012 à 2013, le prix moyen d’une maison dans la métropole a baissé de 0,6 %, tandis que Québec et Gatineau présentaient respectivement des baisses de 0,4 et 0,3 %. Dans la région métropolitaine, le nombre de transactions immobilières a reculé de façon importante, en baisse de 13 %. Une chute des prix de la copropriété de 2 à 4 % a été signalée. Les experts sont d’avis que ces tendances risquent de s’accentuer et se généraliseront à l’ensemble du Québec. Le marché québécois s’apprête-t-il pour autant à entrer dans une période incertaine ? Pas vraiment.

Un environnement économique favorable à l’activité immobilière

Il y a bel et bien eu un ralentissement généralisé des transactions résidentielles partout dans la province, de l’ordre de 9 % en 2013, confirme la Fédération des chambres immobilières du Québec (fciq). « Dans la majorité des centres urbains du Québec, le marché immobilier n’avantage plus les vendeurs comme c’était le cas depuis plusieurs années », dit Paul Cardinal, directeur et analyste du marché de la fciq, en entrevue avec Forces. Or, il y a de quoi demeurer optimiste.

Certains facteurs, notamment le bond démographique des dernières années, vont appuyer une augmentation de la demande; la croissance économique et la création d’emplois devraient s’accélérer quelque peu en 2014, ajoute l’analyste. En somme, souligne-t-il, les acheteurs auront davantage de choix et les vendeurs devront être plus patients que lors des dernières années. « En ce qui concerne la copropriété, le léger surplus, tant sur le marché de la revente que sur celui du neuf, persistera encore cette année, confirme Paul Cardinal. Les prix dans ce secteur vont toutefois continuer de croître, quoique plus lentement. » Le spectre de la « surconstruction » de copropriétés, à Montréal en particulier, a été agité, mais « la fciq n’y voit pas de situation catastrophique comme plusieurs se sont plu à l’annoncer », avance l’analyste. On prédit même à la Fédération, que dès 2015, l’équilibre sera pratiquement atteint. Il ne devrait donc pas y avoir d’effondrement des prix pour la copropriété.

En fait, le marché immobilier québécois a connu un tournant en juillet 2012, au moment d’un quatrième resserrement des règles d’assurance prêt hypothécaire réduisant la période maximale d’amortissement de 30 à 25 ans. « Donc, en 2013, on ressentait encore les effets de ces nouvelles mesures, note Paul Cardinal. Cela tendait à se stabiliser vers la fin de l’année, mais pas complètement encore. » La capitale nationale a connu une baisse plus marquée d’activité, de l’ordre de 13 %, alors que la région métropolitaine de Québec et banlieues avait le vent dans les voiles depuis quelques années. « D’une part, il y avait une proportion assez significative de premiers acheteurs dans le marché québécois. Ce sont eux, surtout, qui ont été touchés par les nouvelles mesures », précise-t-il.

Cette situation est généralisée au Québec : le Saguenay a connu une baisse de 8 % du nombre de transactions ; à Sherbrooke, celle-ci est de 7 %, à Gatineau, de 8 % et à Trois-Rivières, de 10 %. « Un certain nombre d’acheteurs ne sont pas entrés sur le marché, soit parce qu’ils ne se qualifiaient plus, soit parce qu’il leur fallait une mise de fonds plus importante pour respecter le ratio qu’exigent désormais les institutions financières », explique l’analyste. Les conditions du marché ont changé : auparavant, le rapport offre/demande favorisait les vendeurs, ce qui donnait de fortes augmentations des prix ; depuis 2012 et 2013, la plupart des marchés se sont rééquilibrés et de façon générale, les prix ont été relativement stables l’an dernier, surtout à Montréal et à Québec, et devraient le rester, avec une hausse de 1 % au Québec. La fciq prédit une légère augmentation du nombre de transactions en 2014, de l’ordre de 3 % pour l’ensemble de la province. « L’atterrissage a commencé en 2013 ; 2014 sera probablement une année d’ajustement progressif », prévoit l’analyste de la fciq.

Des analyses applicables au québec ?

L’actualité immobilière des derniers mois a été marquée par la sortie de nombreuses études provenant à la fois de l’extérieur – Banque mondiale, ocde, maisons de notation telle Fitch Ratings – affirmant que le marché immobilier canadien serait parmi les plus surévalués au monde, et de l’intérieur – Banque du Canada, schl, différentes institutions financières – qui ne partageaient pas nécessairement ces conclusions. C’est l’analyse qu’en fait François Des Rosiers, professeur à la Faculté des sciences de l’administration à l’Université Laval. « L’étude de la grande firme de notation Fitch Ratings parue à la fin de 2013 rapportait que les prix étaient très surévalués au Canada par rapport à beaucoup d’autres pays… et qu’il y avait un danger d’éclatement de bulle », confie-t-il à Forces.

Selon Fitch Ratings, au Québec, les prix auraient été surévalués de 27 % en 2012-2013. « Cela a fait beaucoup de vagues; évidemment, c’est inquiétant », note-t-il. Une surchauffe se mesure par deux indicateurs : le rapport entre le prix médian des maisons et le revenu médian des ménages, d’une part, et le rapport entre les loyers et les prix, d'autre part. « Et pour le premier facteur, il est vrai que les ratios se sont détériorés au cours des dernières années, à Montréal comme à Québec et dans la plupart des centres, indique le professeur. Par exemple, à Montréal, on a atteint un ratio de 4,1, ce qui n’est pas très loin derrière Toronto. » Il n’y a pas si longtemps, il était de l’ordre de 3,3. À Québec, il est passé de 2,8 en 2005 à environ 3,6. « Pour Québec, c’est très élevé », dit l’expert. Revenant sur l’indicateur du rapport entre les loyers et les prix, François Des Rosiers souligne qu’il faut observer si ce dernier augmente beaucoup plus rapidement que les coûts de la location. « Disons qu’un ratio normal serait un rendement de 8 %, mais si l’on tombe à un rendement de 4 %, cela signifie que les maisons se vendent très cher par rapport à ce que rapportent les loyers. Cela peut signaler une bulle comme dans le passé. »

Est-ce qu’il y a, dans ce cas, un vrai risque de bulle ? « Les études réalisées au Canada par les organismes nationaux ne sont pas aussi alarmistes [que celle de Fitch Ratings] et font ressortir qu’en effet, les prix ont augmenté et qu’il y a risque de surchauffe éventuelle, mais gare aux conclusions trop rapides, car certains facteurs fondamentaux expliquent les hausses de prix. » Par exemple, la rareté des terrains. « À Québec et à Montréal, c’est probablement le facteur principal. L’emplacement compte de plus en plus, car les terrains se font rares. » Les deux villes centres cherchent donc à augmenter leur densification, ce qui entraîne la hausse des prix des terrains au point où ces derniers comptent pour une part croissante du prix de la maison, davantage que le coût de la construction comme tel.

Au cours des dix prochaines années, la région de Montréal verra des travaux importants – en premier lieu, ceux du pont Champlain et de l’échangeur Turcot, ce qui rendra les déplacements vers l’île encore plus pénibles. Les gens chercheront à s’établir à Montréal pour éviter ces ennuis, surtout parmi les baby-boomers, nombreux et plutôt fortunés. Autre facteur qui sous-tend la demande et maintient les prix fermes à la hausse : l’immigration. « Cela explique en bonne partie qu’en matière d’accession à la propriété, il y a une détérioration », ajoute François Des Rosiers, qui dit ne pas envisager de bulle généralisée. Selon lui, le marché immobilier québécois ne serait pas en état de crise – du moins, pas dans un avenir rapproché, mais les règles du jeu pourraient changer…

Les barrières à l’accessibilité

L’an dernier, principalement en raison de règles hypothécaires plus strictes, les ventes s’étaient repliées de 8 %, atteignant leur niveau le plus faible en sept ans. À elle seule, la réduction de la période d’amortissement de 30 à 25 ans représentait l’équivalent d’une hausse de 0,9 % du taux d’intérêt, rappelle Paul Cardinal, de la fciq. « Un nouveau resserrement des règles hypothécaires n’est pas souhaitable et serait même très dommageable pour le marché immobilier résidentiel québécois », avertit-il. Le point faible de l’économie québécoise, comme du reste du Canada, c’est l’endettement des ménages. « C’est le gros danger, s’inquiète François Des Rosiers. [L’endettement] est maintenant beaucoup plus élevé au pays qu’aux États-Unis ou en Grande-Bretagne au moment de la crise. » Les propriétaires se sont endettés assez lourdement. Si le taux d’intérêt devait monter ne serait-ce que d’un point et demi, « de nombreux ménages seraient vraiment en difficulté ». Il y a donc un risque sérieux d’assister à des reprises hypothécaires et à des situations d’insolvabilité. Dans ce scénario, le marché pourrait connaître des chutes de prix beaucoup plus prononcées. « Une hausse des taux d’intérêt se produisant avant que les gens aient pu mettre de l’ordre dans leurs finances déclencherait peut-être même une mini panique », croit François Des Rosiers.

Le risque est bien réel. Les yeux des analystes sont donc rivés sur le gouvernement fédéral. « Naturellement, il est un peu difficile de prédire les décisions de Jim Flaherty, affirme Paul Cardinal. Tant qu’il n’y aura pas une reprise économique plus soutenue, plus concrète et plus durable, les taux obligataires et hypothécaires devraient rester bas. » Au Québec, il n’y a pas de surchauffe du marché immobilier. « Là où cela bouillonne, c’est toujours du côté de Vancouver et de Toronto, mais lorsque le fédéral prend des mesures, elles s’appliquent à l’ensemble du Canada », souligne-t-il. Le Québec a un taux de propriétaires de 10 % plus bas que les autres provinces. Plutôt que de limiter l’accès à la propriété, « le gouvernement du Québec souhaiterait plutôt continuer de le stimuler », constate l’analyste de la fciq.

L’association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (apchq) affirme, pour sa part, qu’il est temps que Québec se dote d’une politique nationale d’habitation. « Le secteur de l’habitation représente près de 9 % de l’économie du Québec, il est important de le rappeler », souligne à Forces Georges Lambert, conseiller aux affaires publiques et gouvernementales de l’apchq. Québec pourrait alléger certains freins à l’abordabilité, indique-t-il. L’organisme a récemment proposé un plan d’action en douze points prévoyant l’intervention du gouvernement provincial afin de faciliter l’accès à la propriété. « Un des problèmes clés, c’est la difficulté pour les jeunes ménages de réunir une mise de fonds. Dans l’ensemble, le taux de propriété du Québec va augmenter et devrait se rapprocher du taux canadien, mais pour le groupe des 25-34 ans, l’accès risque de diminuer au cours des 20 prochaines années », avertit Georges Lambert. Ainsi, les jeunes ménages pourraient se tourner vers la location.

Il demeure qu’à la suite de la surchauffe des cinq dernières années, la plupart des économistes prédisent tout de même un atterrissage « en douceur » du marché immobilier canadien et québécois. Ce nouvel équilibre devrait être appuyé par des taux d’intérêt qui demeureront stables jusqu’en 2015. Or, comme le souligne le rapport de l’ocde, des baisses importantes au niveau du revenu des ménages ou une hausse significative des taux d’intérêt pourraient faire pencher la balance et causer de sérieux remous. À suivre. 

La vente d’habitations de prestige surprend

Après avoir connu un essoufflement de l’immobilier résidentiel en 2013 – des reculs de 9 % dans le grand Montréal et de 12 % à Québec –, la situation devrait s’améliorer en 2014 au Québec. On prévoit une hausse de 2 % des ventes de maisons dans les deux centres. Un marché s’est démarqué au cours de la dernière année : celui de la vente d’habitations de prestige, qui a augmenté de 76 % et de 61 % respectivement à Québec et à Montréal. Source : Remax

Un marché qui se stabilise

Il est prévu que 73 500 ventes résidentielles soient réalisées à l’échelle du Québec en 2014. Cela représenterait une hausse de 3 % par rapport à 2013. Dans la région métropolitaine de Montréal, le nombre de ventes conclues par des courtiers sur le marché immobilier résidentiel augmentera de 3 % cette année par rapport à 2013. Le prix médian des copropriétés demeurera stable dans la région montréalaise. À Québec, les ventes de maisons devraient progresser de 2 %, et la valeur de celles-ci connaîtra une légère croissance. Pour l’ensemble du Québec, le prix médian des maisons unifamiliales subira une hausse de 1 %. Source : FCIQ

Hausses modestes des taux d’intérêt

En ce qui concerne les institutions financières, les économistes ne prévoient pas d’augmentation des taux d’intérêt avant la moitié de 2015. Les taux affichés de cinq ans fixes passeront de 5,4 % à près de 6 % d’ici la fin de 2014, puisque les taux obligataires (obligations de cinq ans) augmenteront, passant de 1,95 % à 2,5 % durant cette même période, selon la Banque Laurentienne. En 2015, ces taux pourraient même atteindre 3,25 %. Source : Banque Laurentienne

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